Jak s koupí či prodejem ideální poloviny nemovitosti
Zdá se Vám výhodné koupit ideální polovinu nemovitosti? Pokud o takové investici uvažujete, je dobré si uvědomit, co takové spoluvlastnictví přináší. Občanský zákoník z roku 2012 v paragrafech 1116 jasně spoluvlastnictví definuje následovně: „Vzhledem k věci jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba.“
Už z této jednoznačné definice je zřejmé, že rozhodování o nemovitosti může být obtížné. Jeden ze spoluvlastníků může chtít např. dům zrekonstruovat, ale druhý se tomu z nejrůznějších osobních důvodů brání. Potíže také nastávají, pokud chce jeden ze spoluvlastníků ručit svojí ideální polovinou majetku při zajištění hypotečního úvěru, neboť banka takovou nemovitost, resp. spoluvlastnický podíl, zástavním právem nezatíží.
Další nepříjemné situace nastanou, pokud se jeden ze spolumajitelů dostane do potíží a jeho majetek se stane předmětem výkonu rozhodnutí, exekuce či insolvenčního řízení, neboť nemovitost je z právního hlediska vnímána jako jeden objekt. Rovněž tak movité věci, které se nacházejí v budově, jsou v podílovém spoluvlastnictví a druhý spoluvlastník musí prokázat, že patří pouze jemu.
Co se týká případných výnosů z nájmů apod., pak je běžnou praxí, že uživatel „svůj“ byt v domě ve společném vlastnictví pronajímá a nájemné inkasuje pro sebe v dobré víře, že mu náleží. Přitom podle zákona je každý spoluvlastník povinen rozdělit všechny příjmy z investice mezi ostatní spoluvlastníky. „…Plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů. Jak se naloží s plody a užitky ze společné věci, které nelze podle podílů rozdělit, určí dohoda spoluvlastníků…“, tolik ze znění § 1120.
Také samotný pronájem, ale i další zatížení či změna užívání nemovitosti, je vázaný na většinový nebo i absolutní souhlas spoluvlastníků, takže nelze prosadit nějakou svoji byť sebezajímavější vizi na zhodnocení nemovitosti. „Z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně… O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů… K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků… K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků…“ tolik výňatky z paragrafů 1126 až 1132 nového občanského zákoníku.
Ze všech výše uvedených důvodů je patrné, že je dobré koupi podílového vlastnictví na nemovitosti dobře promyslet. Pokud jste v roli prodávajícího, pak je ideálním řešením smluvní zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, tzn. vymezení prostor objektu v tzv. Prohlášení vlastníka budovy a převod již konkrétních částí stavby do osobního vlastnictví jednotlivých spoluvlastníků. Tento převod většinou provází příslušné finančními doplatky, které vyrovnávají hodnoty různých jednotek. Jedinou podmínkou tohoto řešení je rozdělení nemovitosti alespoň na dvě jednotky (bytové či nebytové).
Převodem spoluvlastnického vlastnictví do vlastnictví osobního dojde k výraznému zhodnocení nemovitosti, protože v opačném případě je prodej spoluvlastnického podílu byť ideální poloviny nemovitosti složitý, finančně nevýhodný a často reálně neproveditelný.
Pokud jste s ostatními spoluvlastníky ve shodě a rozhodli jste se prodat společnou nemovitost až jako jednotky v osobním vlastnictví, pak doporučujeme nepospíchat a začít nejprve Prohlášením vlastníka budovy, jehož zpracování je časově náročné. Na vklad rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám do katastru nemovitostí už není třeba čekat, jeho existenci zájemcům o koupi snadno prokážete.
V případě, že se stanete spoluvlastníky nemovitosti v rámci dědického řízení, pak je třeba vzít v úvahu, že předkupní právo ostatních spoluvlastníků trvá po dobu šesti měsíců, „ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.“ podle § 1124.
Není Vám vše jasné nebo si nejste jisti, zda sami podobnou situaci zvládnete? Svěřte nám své starosti s prodejem nebo koupí nemovitosti a my se Vám rádi o vše postaráme.
Nadále jsme tu pro naše stávající i nové klienty. Stojíme Vám po boku v každé době.