Kdy nemovitost darovat a kdy odkázat dědici

Možná jste v situaci, kdy se rozhodujete mezi možnostmi svoji nemovitost darovat nebo sepsat závěť či dědickou smlouvu. Pojďme se podívat na výhody a nevýhody různých řešení.

V případě dědického řízení je z hlediska daní veškerý zděděný majetek osvobozený od daně z příjmu, daňové přiznání se podávat nemusí. Je třeba uhradit náklady notáře a odhadce tržní ceny (většinou postačí vyjádření realitní kanceláře). Pozor, v případě získání nemovitosti v hodnotě vyšší než 5 mil. Kč je nezbytné oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu. Pokuty jsou v tomto případě vysoké (až 15 % z hodnoty příjmu) a liší se podle toho, zda oznamovací povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzvání finančním úřadem, zda tak učiníte na výzvu nebo vůbec. 

Dědictví je tudíž výhodné pro osoby, které nejsou se zůstavitelem v příbuzenské linii, neboť by v případě daru museli zaplatit daň z příjmů. Dědictví nepříbuzné osobě lze řešit v závěti nebo v dědické smlouvě, která má před závětí přednost, ale lze jí odkázat pouze ¾ majetku. Závěť je jednostranný právní krok a proto ji může zůstavitel měnit kdykoli se tak rozhodne. Dědická smlouva je naopak rozvážnou dohodou s předem určeným dědicem, kterého zůstavitel dopředu povolává k tomu, aby po jeho smrti převzal do své péče konkrétní část majetku. 

Pokud jde o běžné dědění ze zákona, pak může dědic obratem ruky zděděnou nemovitost prodat. Co se týká daně z příjmu, může být prodávající osvobozený od placení daně, pokud zdědil nemovitost po příbuzném v řadě přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnoučata) nebo po manželovi / manželce, a zůstavitel vlastnil nemovitost alespoň pět, resp. deset let. Od počátku roku 2021 je tzv. časový test doby vlastnictví nemovitosti desetiletý. Prodloužení lhůty má zabránit spekulativním nákupům nemovitostí pořizovaným za účelem zisku, a to ve prospěch skutečných zájemců o bydlení. Možnost osvobození od daně z příjmů na základě odečtení časové lhůty při prodeji zděděné nemovitosti nelze využít v případě, když se dědí nemovitost od vzdáleného příbuzného nebo nepříbuzné osoby.

Výhodami dědění je skutečnost, že majetek přechází na nové majitele až po smrti zůstavitele a že je takto nabytý majetek osvobozený od daně z příjmů. Výhodou rovněž je, že můžete vědomě rozhodnout o tom, kdo zdědí jaký majetek a tím předejít sporům v rodině. Svůj majetek také můžete odkázat charitě, řešit situaci výměnkem nebo svěřeneckým fondem, konkrétně Vám v tom poradí dobrá právní kancelář.

Nevýhodou dědění bez závěti či dědické smlouvy totiž může být často složité a dlouhé dědické řízení a dohadování se dědiců o rozdělení majetku zůstavitele, s čímž se váží  často vysoké náklady za právní pře a soudní výlohy. Nepříjemností může být v této souvislosti rovněž dědění ve prospěch tzv. neopominutelného dědice, který si podle mínění zůstavitele dědictví jeho majetku nezaslouží. Tuto situaci je možné řešit různými způsoby, např. vyděděním. Pokud není předem zřejmé, jak bude rozdělení dědictví v rodině přijato, lze řešit převod majetku ještě za života zůstavitele např. darem (s příslušnou služebností a zákazem zcizení a zatížení nemovitosti, obojí zapsanými v katastru nemovitostí). 

Naopak pro dědice je důležité si zjistit, zda nehrozí, aby s majetkem zdědil také dluhy, které by nakonec přesahovaly hodnotu získané nemovitosti či nemovitostí, protože dědic je ze zákona povinen uhradit dluhy přijaté v rámci dědického řízení, a to i pokud je bude muset zaplatit ze svého. V případě pochybnosti je možné využít možnosti „odmítnutí dědictví“. 

Při darování jsou od daně z příjmu osvobozeny podle zákona o dani z příjmů č. 586/1992 § 10, odstavec 3c „bezúplatné příjmy od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, a dále od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou“ a v některých dalších případech. Pokud obdarovaný nesplní podmínku pro osvobození, pak je povinen nechat si vyhotovit odhad tržní ceny a tento příjem zdanit společně se svými ostatními příjmy. V případě získání nemovitosti v hodnotě vyšší než 5 mil. Kč je i v tomto případě nezbytné oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu. 

Výhodou při darování je, že majitel nemovitosti nemusí dbát na tzv. neopominutelné dědice, které by jako dědice svého majetku nerad viděl. Řešení darem je rychlé a levné.

Nevýhodou darování je velká obtížnost vrácení tohoto kroku, takže je nutné si ho velmi dobře rozvážit. Pro případ, že dárce chce v nemovitosti dožít, je nutné zřídit služebnost (dříve věcné břemeno), která v konkrétní smlouvě přesně stanoví právo na užívání určité části nemovitosti a dále jasné a srozumitelné rozdělení práv a povinností mezi všemi uživateli nemovitosti. Služebnost je vhodné doplnit zákazem zcizení a zatížení nemovitosti a obojí nechat zapsat do listu vlastnictví v katastru nemovitostí.

Není Vám vše jasné nebo si nejste jisti, zda sami podobnou situaci zvládnete? Svěřte nám své starosti s prodejem nebo koupí nemovitosti a my se Vám rádi o vše postaráme. 

Nadále jsme tu pro naše stávající i nové klienty. Stojíme Vám po boku v každé době.