Na co se připravit při prodeji nemovitosti na hypotéku

Prodáváte nemovitost a kupující si chce vzít na koupi hypoteční úvěr? Pojďme si připomenout, s čím vším je zapotřebí počítat.

Základním předpokladem úspěšného obchodu je předschválená hypotéka kupujícího. Pokud zájemce o koupi teprve žádá o hypotéku, můžete se snadno dostat do slepé uličky (žadatel o úvěr může uvíznout při hodnocení své bonity nebo na záznamu v registru). Také počítejte s tím, že banka nemusí poskytnout úvěr v maximální přislíbené míře a v neposlední řadě může také do obchodu nepříjemně zasáhnout znalecký posudek reálné kupní ceny nemovitosti, který nechá vypracovat banka.

Pokud je vše připravené, pak jako prodávající budete muset souhlasit se zápisem zástavního práva financující banky na Vašem listu vlastnictví. To platí, pokud kupující nebude ručit za splacení úvěru jinou nemovitostí. Přitom se může stát, že i Vaše nemovitost je zatížená hypotékou a tudíž zástavním právem Vaší banky. V takovém případě bude s novým zástavním právem muset souhlasit i Vaše banka, která si ošetří doplacení úvěru z kupní ceny. Podrobněji se tomuto tématu budeme věnovat příště. 

V obojím případě doporučujeme služby zkušeného realitního zprostředkovatele, který dokáže oběma stranám vysvětlit postup a také jednotlivé kroky ideálně zkoordinuje.

Po praktické stránce si obě strany domluví podmínky obchodu v rezervační smlouvě, čím konkrétněji, tím lépe. Ve znění této dohody je nutné zohlednit různé eventuality toku finančních prostředků a jednotlivých lhůt. Dobrá komunikace s úvěrující institucí (případně oběma) je obzvláště důležitá, každá banka má své podmínky trochu jinak nastavené. Podmínkou nabytí platnosti rezervační dohody by mělo být složení rezervačního poplatku, který bývá většinou započítán jako první splátka kupní ceny. 

Kupující poté předloží své bance návrh kupní smlouvy a rovněž smlouvy o úschově (advokátní, notářské, bankovní) a počká na schválení úvěru. Teprve po podpisu úvěrové smlouvy lze podepsat kupní smlouvu, protože až nyní má prodávající jistotu, že bude mít kupující zajištěné peníze na koupi. 

Kupní smlouvu rozhodně nedoporučujeme stahovat z internetu, ač se Vám zdá obchod jakkoli jednoduchý. Riskujete nejen vrácení kupní smlouvy katastrem, ale především zdar celého obchodu. Podmínkou čerpání úvěru je složení vlastních prostředků kupujícího do úschovy. 

Pro úschovu kupní ceny (a sepsání kupní smlouvy) si vyberte renomovanou advokátní kancelář, notáře nebo o ni požádejte banku. Náklady na dobře zajištěný obchod se Vám mnohonásobně vrátí v podobě bezpečného průběhu celé transakce. Spoléhat se na štěstí není na místě.

V této fázi posílá úvěrující banka kupujícímu zástavní smlouvu, kterou podepíše jak strana prodávající (souhlasí s vložením zástavního práva na svůj list vlastnictví), tak kupující (souhlasí s podmínkami zástavy, kterou bude po převodu vlastnického práva jeho koupená nemovitost zatížena). Zástavní smlouvu vkládá do katastru nemovitostí na své náklady kupující. Na základě potvrzení vkladu zástavního práva a zároveň při splnění podmínek čerpání úvěru posílá banka zbytek kupní ceny na účet úschovy. Schovatel kupní ceny potvrzuje uhrazení celé kupní ceny a povoluje vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí.

Po uplynutí ochranné lhůty katastr přepíše vlastnické právo k nemovitosti na kupujícího a na základě toho schovatel uvolní finanční prostředky podle ujednání ve smlouvě o úschově. V této době zpravidla také dochází k předání nemovitosti.

Není Vám vše jasné nebo si nejste jisti, zda vše sami zvládnete? Svěřte nám své starosti s prodejem nebo koupí nemovitosti a my se Vám rádi o vše postaráme. 

Nadále jsme tu pro naše stávající i nové klienty. Stojíme Vám po boku v každé době.