Prodej nemovitosti s hypotékou na hypotéku

Prodáváte svoji nemovitost, která je zatížená zástavním právem Vaší banky, a kupující bude koupi financovat rovněž prostřednictvím hypotečního úvěru?

Předně budete od své banky potřebovat souhlas s prodejem zastavené nemovitosti. Pokud prodáváte v době, kdy Vám končí fixace úrokové sazby, můžete splatit úvěr bez jakýchkoli podmínek banky. Pokud tak tomu není, je nutné požádat banku o umožnění předčasného splacení úvěru, přičemž se zajímejte o vyčíslení vícenákladů. U všech hypotečních smluv uzavřených po 1. prosinci 2016 platí, že by maximální poplatek u smluv trvajících déle než dva roky neměl přesáhnout 50.000 Kč. Zákon o spotřebitelském úvěru pamatuje na prodej nemovitosti z důvodů nenadálé těžké životní situace, kdy lze splatit úvěr prodejem nemovitosti zcela zdarma. Toho můžete využít v případě, že je Vaše schopnost splácet hypotéku výrazně snížená.

Zároveň si od své banky nechte vyčíslit aktuální výši nesplaceného úvěru ke dni splátky, většinou postačí podle složitosti obchodu jeden měsíc dopředu (lze i méně). S termínem zacházejte opatrně. Je třeba mít na zřeteli, že banky si ponechávají na vyčíslení zůstatku úvěru určitý čas (zpravidla až 30 dní) a také že si nechávají za vyčíslení úvěru zaplatit, a to znovu za každé nové vyčíslení. Ideální je se dopředu domluvit s úvěrující bankou na termínu, ke kterému je schopná uvolnit peníze na koupi nemovitosti, a k tomuto datu požádat svoji banku o vyčíslení zůstatku vlastního úvěru. Pozor, uvolnění peněz z hypotéky je podmíněné splněním podmínek čerpání. Doporučujeme o ně kupujícího včas požádat a posoudit jejich časovou náročnost. 

Pokud splácíte soukromé osobě nebo nebankovnímu subjektu, nechte si vystavit potvrzení o výši nesplaceného dluhu.

Předpokládejme, že prodáváte svoji nemovitost za reálnou tržní cenu a že děláte všechny potřebné kroky vedoucí k elektivnímu prodeji. Počítáte-li s prodejem nemovitosti v době končící fixace, doporučujeme začít s prodejem nemovitosti s patřičným předstihem minimálně tří měsíců (v případě domu či pozemku i déle), neboť ne všechny banky jsou ochotné se domluvit na prodloužení fixace hypotečního úvěru na dobu kratší jednoho roku. Až budete mít kupujícího, je pro Vás důležité mít přehled o postupu jeho žádosti o hypotéku, abyste nebyli překvapeni z toho, že Vám časem zbytečně narostly vícenáklady a tím se snížil výnos z prodeje Vaší nemovitosti. 

V praxi se prodej nemovitosti s hypotékou na hypotéku řeší tak, že po podpisu kupní a úvěrové smlouvy (včetně smlouvy zástavní) nová banka zatíží nemovitost vkladem nového zástavního práva a peníze na splacení Vašeho úvěru posílá přímo na účet původní banky. Poté je nutné požádat a posléze počkat na výmaz původního zástavního práva, na jehož místo se posouvá nová zástava. Teprve v tuto chvíli lze obchod bezpečně dokončit již tradičním způsobem, tzn. přes úschovu (zbývající části) kupní ceny.

Neobvyklým řešením je koupě nemovitosti i s hypotečním závazkem, což některé banky povolují. Podmínkou je samozřejmě solventnost a bonita kupujícího a zároveň dobrý úvěrový produkt, který se kupujícímu vyplatí. V takovém případě se kupní cena nemovitosti snižuje o zůstatek úvěru, který bude kupující splácet za prodávajícího.

Realitní zprostředkovatel se v tomto případě řídí ověřenými realitními procesy a v ideálním případě spolupracuje se zkušeným hypotečním makléřem, který pracuje pro kupujícího. Obchod tak probíhá spořádaně v souladu se zájmy obou zúčastněných stran a jejich bank.

Není Vám vše jasné nebo si nejste jisti, zda vše sami zvládnete? Svěřte nám své starosti s prodejem nebo koupí nemovitosti a my se Vám rádi o vše postaráme. 

Nadále jsme tu pro naše stávající i nové klienty. Stojíme Vám po boku v každé době.