Rezervační smlouva při prodeji nemovitosti

Prodáváte nebo kupujete nemovitost a už ji máte vybranou? Pak Vás čeká finále celého obchodu, které rozhodne o výsledku. V tuto chvíli mají obě strany většinou chuť co nejrychleji zavázat druhou stranu k dokončení obchodu, hlavně ať už je na rezervační smlouvě podpis a obchod je jistý.

Předpokládá se, že kupní smlouvu potom právník už nějak doladí. Ale toto je domněnka, která nemusí být reálná. Pomiňme nyní např. situaci, kdy má nemovitost právní vady, které objeví až právník. Z obchodu může sejít také z mnohem banálnějších příčin, mezi kterými vede nedostatečná komunikace a následný vznik nedůvěry. Proto je důležité odložit strach stranou a dojednat hned na počátku všechny důležité podmínky obchodu, sepsat je do rezervační smlouvy a umožnit, aby následná kupní smlouva byla už jen „třešničkou na dortu“. 

Pojďme se podívat na základní body, které je třeba v rámci rezervační smlouvy doladit.

Stáhněte si z katastru nemovitostí podrobné placené informace ke všem pozemkům, stavbám a přístupovým cestám (lze zakoupit na www.cuzk.cz) Přesvědčte se, že jsou všechny stavby na pozemku zkolaudované, zda na LV nezůstala zapsaná už neplatná omezení vlastnického práva, např. nevymazané zástavní právo. Ubezpečte se, že jsou na LV uvedena všechna reálná břemena a služebnosti. Banku poskytující hypotéku kupujícímu bude zajímat, kdo je vlastníkem přístupové cesty.  

Na ceně jste jistě domluveni, nyní je nutná dohoda, komu svěříte realizaci obchodu a jakým způsobem budou placeny náklady. Počítejte s výdaji za úschovu kupní ceny (lze využít právní, bankovní nebo notářskou úschovu, v případě exekuce úschovu zajistí exekutor). Dalšími výdaji bude zpracování kupní smlouvy a podání návrhu kupní smlouvy do katastru nemovitostí (aktuálně 2.000 Kč na jedno podání). Zpravidla se obě strany obchodu na těchto nákladech podílí každá jednou polovinou. V případě koupě na hypotéku platí náklady na vklad zástavního práva do KN kupující. Při zprostředkování prodeje realitní kanceláří může vklad kupní smlouvy do KN a ostatní náklady platit zprostředkovatel v rámci svých placených služeb, informaci o tom zpravidla makléř uvádí již ve svém inzerátu.

Dále je důležité dohodnout se na termínu a podmínkách vyplacení kupní ceny prodávajícímu. V praxi se lze setkat se zasláním kupní ceny prodávajícímu v časovém rozmezí, které začíná už okamžikem vkladu kupní smlouvy do katastru a které nejčastěji končí třemi pracovními dny po předání nemovitosti kupujícímu. Vše je v podstatě možné, jen je nutné později v kupní smlouvě ošetřit případnou situaci, kdy katastr vklad nového vlastnického práva zamítne a přitom již byly peníze vyplaceny. Také si můžete sjednat tzv. zádržné, kdy bude určitá část z kupní ceny poslána na účet prodávajícího až po předání nemovitosti, aby se tak předešlo případnému otálení s předáním.

Dalšími důležitými body je dohoda termínu předání, které bývá zpravidla do týdne po zápisu vkladu do KN. Při dřívějším předání je nutné v kupní smlouvě řešit případ poškození nebo zničení nemovitosti ještě před převodem majetkových práv.

Samozřejmě nezapomeňte v textu rezervační smlouvy ošetřit rezervační poplatek, který se v případě odstoupení od obchodu stává pokutou. Jeho výše bývá nejčastěji v rozmezí od 3 do 5 % ceny nemovitosti. Bez tohoto poplatku si nemůžete být jisti, zda rezervační smlouvu bere i druhá strana vážně. Rezervační poplatek je zpravidla započten do celkové ceny nemovitosti a je důležité tuto informaci do smlouvy uvést.  

Čím je rezervační smlouva podrobnější, tím více si v budoucnosti ušetříte starostí.

---

Chcete vsadit na jistotu? Svěřte nám své starosti s prodejem Vaší nemovitosti a my se Vám rádi o vše postaráme. 

Nadále jsme tu pro naše stávající i nové klienty. Stojíme Vám po boku v každé době - už třicet let.